A quem pertencem as vilas e ruas em SP? O Privado e o Público em questão
São Paulo sempre me chamou a atenção por uma característica muito interessante: as vilas. Aqui em Porto Alegre já não temos muitos exemplos desse tipo de conformação urbana. O que mais existe são os modernos condomínios fechados, geralmente feitos em terrenos únicos e privados que são transformados em unidades múltiplas, mais como se fossem um edifício horizontal.
Sobre a polêmica recente do fechamento das ruas e a possível privatização das mesmas pelo poder público municipal em SP tenho algumas considerações: Primeira, o urbanismo e suas leis não são normas frias e devem ser adaptados às circunstâncias. Pelo menos eu entendo assim - e vejam bem, não sou uma "expert" no assunto e nem estou falando com embasamento jurídico. Apenas estou tentando olhar sobre a ótica do bom senso. Existem diversos pontos de vista sobre o assunto.
Pelo que li há o fato de que existem inúmeros desses casos de fechamentos de ruas em SP. Obvio que se isso atrapalha a livre circulação dos demais, deve ser impedido pelo poder público. Aliás impedir o ir e vir é um dos argumentos do Ministério Público de SP. Mas também tenho lido argumentos contrários como: "E se a rua não tem saída? Se é um ponto de insegurança e pode prejudicar seus moradores? O poder público não tem a obrigação de providenciar a segurança? Mas e a viabilidade disso em uma cidade tão cheia de urgências?"
Por sua vez a respeito da proibição de portões nessas ruas, a prefeitura alega que está cumprindo uma ordem do Tribunal de Justiça de São Paulo. Para o TJ a lei de 2009 que permite o fechamento de ruas da capital paulista é inconstitucional. (fonte)
E nessa esteira surge a proposta de privatização dessas ruas. Seria uma forma legal de resolver o problema? Por um lado me parece interessante, em hipótese, que o uso privado de um bem público receba um tratamento legal. Afinal a prefeitura continua responsável pela manutenção (ou não) delas, independente de serem fechadas ou não. Por outro lado, fechadas e seguras para os seus moradores, e provavelmente cuidadas por eles, o poder público poderia ser desonerado dessa obrigação.
Então, como resolver? Como seria o preço dessas ruas? É viável para os moradores arcarem com uma despesa dessa monta? Um aluguel não seria mais sensato?
Me parece que o debate é em torno do uso de um bem público. E vemos vários exemplos de apropriação deles. Seja nas calçadas que são usadas por bares e restaurantes, áreas de preservação ambiental que são habitadas por posseiros que constroem mansões, seja no uso de ruas em vilas.
A quem pertencem afinal as ruas?
Como eu não conheço a realidade de São Paulo, fui conversar com um colega. Arquiteto e urbanista, o Oscar Muller que mora em uma dessas ruas sem saída. E tem uma larga vivência da (as vezes) difícil convivência com o poder público. Ele tem vários pontos interessantes e muito relevantes sobre o assunto.
HISTÓRICO: Primeiro, que aqui muitas das vilas não nasceram públicas. A nossa por exemplo, é uma delas. O empreendedor de posse do terreno projetava a via, sem saída ou em ferradura (estas mais raras), as casas, e aprovava o conjunto com a municipalidade. (Opa! Um dado a ser levado em consideração. Se não é bem público, não cabe privatizar o que já é privado)
Óbvio que há 80 ou 100 anos, ninguém se preocupava com acessibilidade, e nem era preciso garantir espaço para tráfego de automóveis, assim os projetos eram aprovados sem estas considerações.
PENADA TRANSFORMA PARTICULAR EM PÚBLICO : Acho que pela década de 80, o Jânio Quadros (então prefeito) "oficializou" todas as vilas da cidade, sem exceção. Numa penada, transformou o particular em público. Creio que a medida não tinha base jurídica, então foi criado um mecanismo de salvaguarda legal, em que qualquer proprietário que discordasse do ato (bastava um entre todos os moradores do local), poderia pedir pela "desoficialização", que acontecia automaticamente.
SALVAGUARDA LEGAL: Pouca gente sabe, mas este mecanismo legal ainda vigora, ainda é possível "desoficializar" uma vila com o requerimento de apenas um dos proprietários, mas como o processo se deu desta forma, a inércia pegou todo mundo, além disto, o IPTU diminuiu (deixando de somar a parcela de área comum do solo utilizada na circulação), a limpeza, manutenção, cuidado com as árvores, etc., passariam a ser responsabilidade do poder público, os munícipes acreditaram.. (menos despesas no bolso são um ótimo argumento. Sempre)
MANUTENÇÃO PÚBLICA: Com raríssimas exceções, estas vilas foram abandonadas pelas administrações, recebendo algumas melhorias como iluminação pública (se já não tinham), mas geralmente sofrendo em relação ao restante do bairro e entorno, pois o desenho físico não colabora com policiamento, varrição, etc, e muitas melhorias, que tal qual os serviços, passavam pelas vias principais, desconsiderando as vias das vilas, agora públicas.
Isto fez com que estes espaços fossem se deteriorando e se desvalorizassem, se tornaram o pior dentro do seu contexto imediato, a oficialização também tomou a iniciativa e o processo decisório do morador, que deixou de poder efetuar melhorias, e assim as vilas foram se tornando espaços "de segunda" dentro dos bairros.
Com o passar do tempo isto foi mudando paulatinamente, à força de duas circunstâncias: o adensamento, e a legislação.
PORTÕES: Sempre houve legislação para colocação de portões, posto que se o policiamento não entra, o fechamento é tão lícito quanto o que a municipalidade faz em qualquer praça pública, hoje quase todas gradeadas ou muradas, e simplesmente fechadas de noite, como se de dia houvesse qualquer policiamento interno nestes locais...
PERMISSÃO DE USO: Pois bem, esta legislação veio sofrendo mudanças a cada novo prefeito, a última (do período Kassab) permitia que os moradores efetuassem o fechamento apenas informando a municipalidade, e provando a anuência de 70% dos proprietários. Muitas vilas, como a nossa, fizeram uso de legislação anterior, obtendo "permissão de uso" concedida para o portão de fechamento (que deve manter passagem livre para pedestres durante o dia), há muitos anos, e este direito incluso é mantido na proposta ora em pauta.
CONDOMÍNIOS E MANUTENÇÃO: Assim em muitas vilas os moradores se cotizaram, instalaram portões, botoeiras para campainhas, abertura à distância dos portões, etc. Fechadas, os moradores assumiram a responsabilidade pela manutenção, então algumas ficaram lindinhas, ganharam jardineiras, bancos, etc., e outras permaneceram paradas no tempo...
Algumas conseguiram montar associações de moradores, que evoluíram para condomínios, e daí a encrenca legal, onde um morador não quer pagar, junto com os demais, pelo custo das melhorias ou manutenção, gerando processos que dependiam do entendimento de cada juiz, uns se baseando no enriquecimento ilícito, às custas da comunidade, outros na lei que garante ao indivíduo a saída de qualquer associação ou organização, e/ou sua não inserção de forma involuntária. É aqui que mora a pendenga judicial que a tal proposta agora pretende resolver.
VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL: O processo de adensamento na cidade, e a segurança oferecida pelo fechamento, valorizaram os imóveis das vilas, revertendo a situação, de sorte que hoje, um imóvel dentro de uma vila é avaliado 30% acima, em relação a outros no mesmo bairro, e em muitos casos, estas casas estão entre as poucas remanescentes, entre o festival de espigões. Como ainda há quem não goste de morar em apartamentos, e busca boa localização, o imóvel de vila ganhou mais procura e mercado.
RECONHECER COMO PRIVADO O QUE SEMPRE O FOI : Entre outras coisas, é preciso considerar também a condição de muitas vilas como a nossa, que sofreu na administração passada, forte achaque da prefeitura, exigindo adaptação às novas leis vigentes, criadas depois da aprovação e implantação do conjunto, como a lei da calçada limpa, a legislação de acessibilidade, etc.
Aqui, as calçadas de 60cm expõem degraus de acesso para cada imóvel, o trânsito de pedestres se dá pela rua, posto que era assim que acontecia em 1930, e mesmo os 60cm das calçadas originais, hoje abrigam também postes, instalados posteriormente, que impedem a passagem de pedestres.
No nosso caso, como em muitos outros, é fisicamente impossível atender à legislação atual, a única saída para este impasse, é reconhecer estes espaços como particulares, a municipalidade fazendo exigências nos seus limites, onde de fato acontecem os serviços que deve oferecer, deixando o interior das vilas como nasceram, enquanto espaços particulares, onde cada comunidade decide o que fazer.
E A APROPRIAÇÃO DE RUAS PÚBLICAS? Outra coisa comum, é o inverso: algumas ruas, que desde sempre foram públicas, recebendo da municipalidade todas as melhorias e serviços, mas tendo o tal formato "ferradura" (ou seja: duas entradas que dão para uma mesma rua), ou contando com um cul-de-sac, efetuaram fechamentos (via de regra ilegais) no passado, se apropriando do espaço até então público. No meu entender, aí sim, não há dúvida acerca da aplicação da tese do enriquecimento ilícito, neste caso vantagem obtida não em cima dos demais moradores do local, mas em cima da municipalidade.
CONCLUSÃO: Resta que as antigas vilas da cidade nasceram como espaços privados, e não deixaram de sê-lo, só passaram a integrar o rol de "vias públicas fechadas por portões" como as demais, na administração Jânio Quadros. No meu entender, é preciso diferenciar uma coisa de outra, não vejo como uma mesma lei, possa tratar as duas coisas como se fossem iguais.
Até entendo alguma discussão e busca por solução em relação aos espaços públicos apropriados por alguns munícipes, mas não posso entender a apropriação de uma propriedade particular pelo estado, sem desapropriação, indenização ou contrapartida. (Ou seja, há que separar o joio do trigo para que as medidas legais sejam justas).
Enfim, vemos que antes de polemizar e levantar pontos de antagonismos, deve-se analisar caso a caso para que se particulariza o histórico de cada conjunto de habitações e se trate o que era privado como tal. E o que era público, se usado por alguns como privado, que haja um acerto (justo) com a municipalidade.
Sobre a polêmica recente do fechamento das ruas e a possível privatização das mesmas pelo poder público municipal em SP tenho algumas considerações: Primeira, o urbanismo e suas leis não são normas frias e devem ser adaptados às circunstâncias. Pelo menos eu entendo assim - e vejam bem, não sou uma "expert" no assunto e nem estou falando com embasamento jurídico. Apenas estou tentando olhar sobre a ótica do bom senso. Existem diversos pontos de vista sobre o assunto.
Pelo que li há o fato de que existem inúmeros desses casos de fechamentos de ruas em SP. Obvio que se isso atrapalha a livre circulação dos demais, deve ser impedido pelo poder público. Aliás impedir o ir e vir é um dos argumentos do Ministério Público de SP. Mas também tenho lido argumentos contrários como: "E se a rua não tem saída? Se é um ponto de insegurança e pode prejudicar seus moradores? O poder público não tem a obrigação de providenciar a segurança? Mas e a viabilidade disso em uma cidade tão cheia de urgências?"
Por sua vez a respeito da proibição de portões nessas ruas, a prefeitura alega que está cumprindo uma ordem do Tribunal de Justiça de São Paulo. Para o TJ a lei de 2009 que permite o fechamento de ruas da capital paulista é inconstitucional. (fonte)
E nessa esteira surge a proposta de privatização dessas ruas. Seria uma forma legal de resolver o problema? Por um lado me parece interessante, em hipótese, que o uso privado de um bem público receba um tratamento legal. Afinal a prefeitura continua responsável pela manutenção (ou não) delas, independente de serem fechadas ou não. Por outro lado, fechadas e seguras para os seus moradores, e provavelmente cuidadas por eles, o poder público poderia ser desonerado dessa obrigação.
Então, como resolver? Como seria o preço dessas ruas? É viável para os moradores arcarem com uma despesa dessa monta? Um aluguel não seria mais sensato?
Me parece que o debate é em torno do uso de um bem público. E vemos vários exemplos de apropriação deles. Seja nas calçadas que são usadas por bares e restaurantes, áreas de preservação ambiental que são habitadas por posseiros que constroem mansões, seja no uso de ruas em vilas.
A quem pertencem afinal as ruas?
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HISTÓRICO: Primeiro, que aqui muitas das vilas não nasceram públicas. A nossa por exemplo, é uma delas. O empreendedor de posse do terreno projetava a via, sem saída ou em ferradura (estas mais raras), as casas, e aprovava o conjunto com a municipalidade. (Opa! Um dado a ser levado em consideração. Se não é bem público, não cabe privatizar o que já é privado)
Óbvio que há 80 ou 100 anos, ninguém se preocupava com acessibilidade, e nem era preciso garantir espaço para tráfego de automóveis, assim os projetos eram aprovados sem estas considerações.
PENADA TRANSFORMA PARTICULAR EM PÚBLICO : Acho que pela década de 80, o Jânio Quadros (então prefeito) "oficializou" todas as vilas da cidade, sem exceção. Numa penada, transformou o particular em público. Creio que a medida não tinha base jurídica, então foi criado um mecanismo de salvaguarda legal, em que qualquer proprietário que discordasse do ato (bastava um entre todos os moradores do local), poderia pedir pela "desoficialização", que acontecia automaticamente.
SALVAGUARDA LEGAL: Pouca gente sabe, mas este mecanismo legal ainda vigora, ainda é possível "desoficializar" uma vila com o requerimento de apenas um dos proprietários, mas como o processo se deu desta forma, a inércia pegou todo mundo, além disto, o IPTU diminuiu (deixando de somar a parcela de área comum do solo utilizada na circulação), a limpeza, manutenção, cuidado com as árvores, etc., passariam a ser responsabilidade do poder público, os munícipes acreditaram.. (menos despesas no bolso são um ótimo argumento. Sempre)
MANUTENÇÃO PÚBLICA: Com raríssimas exceções, estas vilas foram abandonadas pelas administrações, recebendo algumas melhorias como iluminação pública (se já não tinham), mas geralmente sofrendo em relação ao restante do bairro e entorno, pois o desenho físico não colabora com policiamento, varrição, etc, e muitas melhorias, que tal qual os serviços, passavam pelas vias principais, desconsiderando as vias das vilas, agora públicas.
Isto fez com que estes espaços fossem se deteriorando e se desvalorizassem, se tornaram o pior dentro do seu contexto imediato, a oficialização também tomou a iniciativa e o processo decisório do morador, que deixou de poder efetuar melhorias, e assim as vilas foram se tornando espaços "de segunda" dentro dos bairros.
Com o passar do tempo isto foi mudando paulatinamente, à força de duas circunstâncias: o adensamento, e a legislação.
PORTÕES: Sempre houve legislação para colocação de portões, posto que se o policiamento não entra, o fechamento é tão lícito quanto o que a municipalidade faz em qualquer praça pública, hoje quase todas gradeadas ou muradas, e simplesmente fechadas de noite, como se de dia houvesse qualquer policiamento interno nestes locais...
PERMISSÃO DE USO: Pois bem, esta legislação veio sofrendo mudanças a cada novo prefeito, a última (do período Kassab) permitia que os moradores efetuassem o fechamento apenas informando a municipalidade, e provando a anuência de 70% dos proprietários. Muitas vilas, como a nossa, fizeram uso de legislação anterior, obtendo "permissão de uso" concedida para o portão de fechamento (que deve manter passagem livre para pedestres durante o dia), há muitos anos, e este direito incluso é mantido na proposta ora em pauta.
CONDOMÍNIOS E MANUTENÇÃO: Assim em muitas vilas os moradores se cotizaram, instalaram portões, botoeiras para campainhas, abertura à distância dos portões, etc. Fechadas, os moradores assumiram a responsabilidade pela manutenção, então algumas ficaram lindinhas, ganharam jardineiras, bancos, etc., e outras permaneceram paradas no tempo...
Algumas conseguiram montar associações de moradores, que evoluíram para condomínios, e daí a encrenca legal, onde um morador não quer pagar, junto com os demais, pelo custo das melhorias ou manutenção, gerando processos que dependiam do entendimento de cada juiz, uns se baseando no enriquecimento ilícito, às custas da comunidade, outros na lei que garante ao indivíduo a saída de qualquer associação ou organização, e/ou sua não inserção de forma involuntária. É aqui que mora a pendenga judicial que a tal proposta agora pretende resolver.
VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL: O processo de adensamento na cidade, e a segurança oferecida pelo fechamento, valorizaram os imóveis das vilas, revertendo a situação, de sorte que hoje, um imóvel dentro de uma vila é avaliado 30% acima, em relação a outros no mesmo bairro, e em muitos casos, estas casas estão entre as poucas remanescentes, entre o festival de espigões. Como ainda há quem não goste de morar em apartamentos, e busca boa localização, o imóvel de vila ganhou mais procura e mercado.
RECONHECER COMO PRIVADO O QUE SEMPRE O FOI : Entre outras coisas, é preciso considerar também a condição de muitas vilas como a nossa, que sofreu na administração passada, forte achaque da prefeitura, exigindo adaptação às novas leis vigentes, criadas depois da aprovação e implantação do conjunto, como a lei da calçada limpa, a legislação de acessibilidade, etc.
Aqui, as calçadas de 60cm expõem degraus de acesso para cada imóvel, o trânsito de pedestres se dá pela rua, posto que era assim que acontecia em 1930, e mesmo os 60cm das calçadas originais, hoje abrigam também postes, instalados posteriormente, que impedem a passagem de pedestres.
No nosso caso, como em muitos outros, é fisicamente impossível atender à legislação atual, a única saída para este impasse, é reconhecer estes espaços como particulares, a municipalidade fazendo exigências nos seus limites, onde de fato acontecem os serviços que deve oferecer, deixando o interior das vilas como nasceram, enquanto espaços particulares, onde cada comunidade decide o que fazer.
E A APROPRIAÇÃO DE RUAS PÚBLICAS? Outra coisa comum, é o inverso: algumas ruas, que desde sempre foram públicas, recebendo da municipalidade todas as melhorias e serviços, mas tendo o tal formato "ferradura" (ou seja: duas entradas que dão para uma mesma rua), ou contando com um cul-de-sac, efetuaram fechamentos (via de regra ilegais) no passado, se apropriando do espaço até então público. No meu entender, aí sim, não há dúvida acerca da aplicação da tese do enriquecimento ilícito, neste caso vantagem obtida não em cima dos demais moradores do local, mas em cima da municipalidade.
CONCLUSÃO: Resta que as antigas vilas da cidade nasceram como espaços privados, e não deixaram de sê-lo, só passaram a integrar o rol de "vias públicas fechadas por portões" como as demais, na administração Jânio Quadros. No meu entender, é preciso diferenciar uma coisa de outra, não vejo como uma mesma lei, possa tratar as duas coisas como se fossem iguais.
Até entendo alguma discussão e busca por solução em relação aos espaços públicos apropriados por alguns munícipes, mas não posso entender a apropriação de uma propriedade particular pelo estado, sem desapropriação, indenização ou contrapartida. (Ou seja, há que separar o joio do trigo para que as medidas legais sejam justas).
Enfim, vemos que antes de polemizar e levantar pontos de antagonismos, deve-se analisar caso a caso para que se particulariza o histórico de cada conjunto de habitações e se trate o que era privado como tal. E o que era público, se usado por alguns como privado, que haja um acerto (justo) com a municipalidade.
Soh proprietária de uma casa q ilustra a matéria. O mais incrível de tudo isso é q em nossas ecrituras consta a fração ideal de terreno. Há alguns anos, sofremos uma ação da PMSP e passamos a pagar o IPTU referente à "rua", retroagindo, conforme a lei, há 5anos e ainda temis q provar q não é área publica... Como assim???? Alguém paga IPTU sobre a rua???
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